定期建物賃貸借契約と立退料

定期建物賃貸借とは、一点の要件を満たす場合に認められる、更新のない建物賃貸借のことをいいます。通常の建物賃貸借契約では、借地権者を保護するために契約更新が原則であって、大家さんの正当事由はなかなか認められません。
そこで、契約期間満了と同時に必ず終了する特別な契約こそが定期建物賃貸借契約です。

では、定期建物賃貸借契約では、契約終了時に立退料を請求することはできるのでしょうか？

■定期建物賃貸借とは
定期建物賃貸借は、借地借家法38条（定期建物賃貸借）に定められています。
　～借地借家法38条～
　①期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

　②前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

　③建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

　④第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。

　⑤第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

　⑥前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

　⑦第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

定期建物賃貸借をまとめると、更新がない旨の書面による事前説明を行った契約であり、期間は1年未満でも有効であって、一定の条件（⑤の三要件）を満たせば賃借人から中途解約が行える一定の期間を定めた建物賃貸借ということができます。
契約期間の終了にあたっては、家主は期間の満了1年前から6か月の間に借家人に対し期間満了により終了する旨を通知しなければなりません。この期間に通知を行わないときは、満了時に追い出すことができなくなります。ただし、通知期間経過後に借家人に対し、終了する旨の通知した場合には、その通知の日から6か月経過した日に終了することになります。


■定期建物賃貸借と立退料
通常、入居時に賃借人または不動産業者から、対象不動産が定期建物賃貸借契約の説明や、期間満了後には原則更新は認められないことなどの説明を受けていれば、契約書によって契約満了までに撤去するのは当然であり、賃貸借人側が立退料を支払う必要もありません。

　しかし、定期建物賃貸借契約が書面上で行われていないなど、手続きに不備がある場合には、普通建物賃貸借契約と見なされ立退料の請求が可能になってしまう場合もあります。その他に、契約が終了したのに何度も更新され、定期建物賃貸借が繰り返された場合には、普通建物賃貸借契約と見なされる余地があります。
　つまり、原則は認められていませんが、手続き自体に不備がある場合には立退料を求められる場合があるのです。