不動産登記Q&A

　Q１　借金があるので、今のうちに不動産を妻の名義にしておきたい

多重債務を負っているので、不動産についての私の持分を贈与で妻に譲渡したいと思っています。
妻名義に登記しておけば、不動産を差し押さえられる心配はないでしょうか。

A１ この場合、この妻への贈与という行為は、債権者の債権を害することを知ってしたものと解釈されます。
このような事案の場合、債権者は民法424条の詐害行為取消権を行使して、詐害行為取消請求の訴えを起こし、この贈与契約（行為）の取消等を請求できます。
そして、勝訴判決が確定すれば、原告は債務者に代位して、所有権移転登記の抹消登記申請をすることができます。
形式的に離婚して夫の持分を財産分与で妻に譲渡するのも同様の解釈がされます。

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Q２　抵当権設定登記の登記原因について

登記簿のＡ区の抵当権設定登記の登記原因が「年月日保証委託契約による求償債権年月日設定」となっている場合がありますが、これはどういう意味ですか？

A２　債務者=設定者（不動産の所有者）とします
通常の債権者（銀行等）と債務者の直接の債権を被担保債権として抵当権設定登記がされた場合は、登記原因は、「年月日金銭消費貸借年月日設定」と記載されます。
登記原因が「年月日保証委託契約による求償債権年月日設定」となっている場合は、債権者（銀行）と債務者の抵当権設定契約ではなく、
「債権者」「債務者」「保証会社」の３者関係のうち保証会社と債務者間の保証委託契約による求償債権を被担保債権とする抵当権設定契約です。
債権者・債務者間では「金銭消費貸借契約」そして保証会社・債務者間では「保証委託契約」そして、債権者・保証会社間では「保証契約」締結されています。
もし、債務者の債務不履行履行の場合（債務を履行できなかった場合。ローン返済できなかった場合）は保証会社が債務者の代わりに債権者に弁済することになります。
この場合保証会社は、債務者の不動産に設定した抵当権を実行し債権を回収することができます。

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Ｑ３　破産登記のない不動産についての破産管財人からの売却の登記の受否について

破産会社所有の不動産の登記簿に破産の登記がされていない場合でも、破産管財人を登記義務者として、任意売却による不動産の所有権移転の登記をすること はできますか？

A３ できます

破産管財人が任意売却した不動産の所有権移転登記の申請は、当該不動産について破産の登記がされていない場合であっても、受理される。

※破産の登記は、取引の混乱等を防ぐための報告的な登記にすぎないので、所問の所有権移転登記の申請は、破産の登記がされていない場合であっても受理されるものと考えます。　
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Q４　内縁解消と財産分与による所有権移転登記について

内縁関係を解消する場合でも、財産分与による所有権移転登記をすることができますか？

A４　できます。
内縁解消の場合においても、財産分与の請求（民法７６８条）は認められます（最判昭和３３・４・１１）。
財産分与を原因とする所有権移転登記はできるはずです。
※さらに昭和４７年１０月２０日民事三発５５９号回答は、判決による場合における財産分与による所有権移転登記を認めています。
これは判決による場合に限定する趣旨ではなく、登記原因証書として財産分与の協議書が添付され、内縁解消による財産分与であることが書面上認定できる場合であれば、財産分与による所有権移転登記を認めてさしつかえないと解されています。


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Q５　古い抵当権を抹消したい

土地を売ろうと思い登記簿謄本を取り寄せたところ、明治４１年に設定されたと思われる債権の抵当権が登記されていました。
抵当権者の相続人について調べてみましたがわかりませんでした。関係書類は残っていません。
この古い抵当権を抹消するにはどうすればよいのでしょうか。

A５　通常、古い抵当権の抹消登記は、登記権利者（所有者）と登記義務者（抵当権者の相続人全員）の共同申請によってするのが原則です。
しかし、このケースでは、登記義務者が行方不明で、関係書類も残っていないとのことです。
このような場合には、債権額及び弁済期までの利息、そして供託した日までの損害金を供託所（法務局）に「供託」して、登記権利者が単独で抹消登記の申請をする ことができる特例が設けられています。具体的には、供託所に備え付けの「供託書」に必要事項を記入し、債権額、供託日までの利息及び債務の不履行によって生じた 損害の全額に相当する金銭を添えて、債務履行地（抵当権登記名義人の住所地）に所在する供託所に供託します。
このとき交付される「供託したことを証する書面」を添付すれば、登記権利者が単独で抵当権抹消登記を申請することができます。

※供託：お金を払いたくても、相手が受け取らない・居場所がわからないなどの場合に、国（供託所）が代わりに受け取ってくれて、それで支払ったことになる制度　

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Q６　死因贈与と遺贈の違いについて

死因贈与と遺贈の違いや、税務上の取り扱いについて教えてください。

A６
①死因贈与は「契約」であり、遺贈は「単独行為」です。
死因贈与とは、贈与者の死亡により効力が生じる贈与契約をいい、遺贈とは、遺言で自分の財産の全部又は一部を処分することです。

②死因贈与も遺贈も相続税法により、贈与税ではなく相続税が課税されます。
相続税法第1条　左に掲げる者は、この法律により、相続税を納める義務がある。
　　
1．相続又は遺贈（贈与者の死亡に因り効力を生ずる贈与を含む。以下同じ。）に因り財産を取得した個人で当該財産を取得した時においてこの法律の施行地に住所 を有するもの

③死因贈与は、生前に始期付所有権移転仮登記をすることができますが、遺贈者の生前に、遺贈による所有権移転請求権仮登記はできません。

遺贈の仮登記ができない理由
遺贈は、遺贈者の生前中はいつでも遺言の方式により取消すことができる（民法第1022条）から、受遺者は目的物を取得する期待権すら有しない（最判昭和３１．１０．４）。

死因贈与の取消しについては、判例は、遺贈と同様に贈与者の最終意思を尊重すべきであるという理由で、書面による死因贈与の取消しを認めています（最判昭和４７．５．２５）。
そして、最近の判例の傾向を見ると、事実関係の如何によっては、贈与者が自由には取り消すことができない死因贈与もあることが示されており（最判昭和５８．１．２４）、遺贈の場 合とは異なり死因贈与の取消しには制限があることを明らかにしたものということができます。

④死因贈与も遺贈も、遺留分減殺請求（民法第1031条）の対象となります。

※遺留分減殺請求とは？

本来、被相続人（財産を残し亡くなった人）が、生前、所有していた財産については、遺言によって自由に処分することができます。
けれども被相続人が、遺言によって『全ての財産を他人に譲る』としてしまった場合はどうなるでしょうか？
被相続人の財産に依存していた子供や、配偶者にとっては、予期せぬ遺言により生活が困窮する恐れもあります。
そこで、後に残された者の生活保障等の必要上、相続人には、必ず受取ることのできる最低限度の相続財産を得る権利が法律によって与えられています。
この権利が「遺留分減殺請求」です。
被相続人が遺留分を侵害する遺言（遺産全額を福祉事業に寄付等）をしたとしても、その遺言が当然に無効となるわけではありません。
遺留分を侵害された相続人が、遺留分減殺請求を行使することによって、遺留分を侵害する遺言書の内容の効力を失効させ、その範囲内での財産を返せと要求することができるに過ぎないというこ とです。
民法が相続人に保障している遺留分減殺請求は、代襲相続人を含む子をはじめ、直系尊属と配偶者に限られます。
被相続人の兄弟姉妹には遺留分減殺請求の権利はありません。