地主と揉めると、建替えの際にどんな影響が出る？

借地権付きの建物に居住している場合、万が一地主さんとの関係が良好ではないと、どのような影響が出るのかについて検証していきたいと思います。

建替えや増改築には、地主の承諾が必要

借地上の建物の建替えや増改築をする際には、予め地主さんの承諾を得なければなりません。当然、地主とトラブルを起こしている場合は承諾を頂けない可能性もあります。法的な解決策としては、裁判所に対し、「地主の承諾に代わる許可」を求めることができ、裁判所から相当と認められれば、工事することは可能になりますが、地主との溝は一層深まると考えられます。

地主が反対すると、借入にも影響が、、

不思議に思われるかもしれませんが、地主が建替え等に反対していると、銀行から建替え資金の融資を受ける際に影響が出てきます。
なぜでしょう。
通常建替え費用の借入れをする場合、その建物自体に銀行が抵当権を設定することが一般的です。つまり万が一借入金の返済ができなくなった場合、銀行が抵当権を実行して建物を売却し、債務の弁済に充当します。
そしてここで問題になるのが、銀行が地主からもらう承諾書です。
この承諾書には、あとからトラブルにならないよう、建物に抵当権を設定する旨や、万が一の際に競売にかける旨を承諾する内容が記載されていますが、この書面を地主からもらえない可能性が高いのです。そしてそれを強制したり、裁判所が代わりに許可を与えるような規定はありません。
いくら裁判所から許可を受けたといっても、これでは銀行から借入れができない可能性もあります。
このように、地主が素直に応じない借地上の建物はその担保評価が低くなってしまうので、予め留意しておかなければなりません。